DMZ – TIPPS ¦ Maya West ¦
Es war für viele Investoren ein anstrengender Weg nach oben – doch der Gipfel der Leitzinsen ist überschritten und mit der ersten Senkung im März 2024 beginnt der Weg nach unten. Nimmt in der Folge auch der Immobilienmarkt wieder an Geschwindigkeit auf? Vieles spricht dafür und bis 2034 könnte sogar ein goldenes Jahrzehnt auf Anleger im Immobilienbereich warten, wie Robert Plantak, CEO der Crowdhouse AG, prognostiziert.
Was ist passiert? Die Ausgangslage im Immobiliensektor 2024
Immobilienanleger und solche, die es gerne werden möchten, haben lange auf diesen Moment gewartet: Erstmals seit 2015 senkte die SNB im März 2024 den Leitzins. Statt einst 1,75 Prozent stehen nun noch 1,5 Prozent zu Buche. Analysten wie Robert Plantak erwarten, dass das Ende der Senkungspolitik noch lange nicht erreicht ist. Sie gehen von einer mittelfristigen Erleichterung in mehreren Schritten auf ein Niveau von etwa einem Prozent aus. Möglicherweise folgen noch im laufenden Jahr 2024 die nächsten Senkungen.
Gründe dafür gibt es genug. Die Inflationsrate in der Schweiz liegt unter zwei Prozent und damit im Zielband der Zentralbank. Zugleich ist zu beobachten, dass sich die Neubauquote abgekühlt hat – viele Investoren warten auf einen günstigeren Moment. Dabei ist Wohnraum dringend nötig, denn die Nachfrage ist ungebrochen hoch. Das alles sind gute Beweggründe, um die Zinsen zu senken und Anreize zu schaffen, wieder in Immobilien zu investieren.
Wohnungsmangel verschärft sich: 150.000 Wohnungen zu wenig bis 2034
Die historische Entwicklung deutet also darauf hin, dass sich Investments in Immobilien wieder lohnen werden – insbesondere auch bei der Nutzung von Fremdkapital. Ebenso wichtig sind jedoch die Marktaussichten für die kommenden Jahre, um zu beurteilen, wie renditeträchtig ein Immobilieninvestment ist.
Hier gibt es eine ganz wichtige Entwicklung zu betrachten und das ist der zunehmende Wohnungsmangel. Wer in der Schweiz Wohnraum mieten möchte, hat schon jetzt grosse Schwierigkeiten, ein geeignetes Objekt zu finden. Prognosen gehen nun davon aus, dass die Schweiz in den nächsten zehn Jahren einen Zuzug von bis zu einer Million Menschen erwarten kann. Auch die bräuchten wiederum Wohnungen und Häuser, was die Lage noch einmal verschärft. Unter dieser Annahme würden bis 2034 etwa 150.000 Wohnungen landesweit fehlen. Selbst bei einem deutlich geringeren Zuzug wäre die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage immens.
Angebot und Nachfrage sind günstig für Investoren
Was heisst das für Investoren? Sie können davon ausgehen, dass Wohnungen in den kommenden zehn Jahren und wahrscheinlich weit darüber hinaus sehr gefragt sein werden. Schon jetzt steigen die Mieten tendenziell an, eine zunehmende Nachfrage würde diesen Trend noch bestärken. Das wiederum hat positive Auswirkungen auf die Rendite von Immobilienanlagen ebenso wie auf stabile Cashflows. Es lässt sich mit einiger Gewissheit sagen, dass Wohnraum in den kommenden Jahren gefragt ist und höhere Mieteinkünfte realistisch erscheinen.
Zusammenfassend sind das drei massgebliche Entwicklungen, die aus Sicht der Marktanalyse für Investoren äusserst erfreulich erscheinen. Erstens sinkt der Leitzins, was die kreditfinanzierte Immobilieninvestition attraktiver macht. Zweitens werden viele neue Wohnungen gebraucht und der vorherrschende Trend bleibt voraussichtlich bis weit über das Jahr 2034 hinaus bestehen. Drittens werden die Mieteinkünfte aller Wahrscheinlichkeit nach steigen, was zunehmende und sichere Renditen bedeutet.
Wohnungsbau als gesellschaftliche Herausforderung
Wohnungsbau ist – das zeigen die Marktaussichten – ein lukratives Geschäft. Doch Robert Plantak, der zusammen mit Ardian Gjeloshi die Crowdhouse AG gegründet hat, betont auch die soziale Komponente von Investitionen. Ein Wohnungsmangel ist rein aus Marktsicht sicher spannend für Investoren, letztlich geht es aber darum, Menschen ein Zuhause zu geben. Auch daher sind neue Immobilienprojekte dringend nötig und hier sieht Robert Plantak die Investoren in der Verantwortung.
Festhypotheken möglicherweise bald interessanter als Saron
Selbstverständlich stellt sich auch die Frage, wie kleine und mittlere Investoren sich finanziell aufstellen können, um am erwarteten Aufschwung der Schweizer Immobilienbranche teilzuhaben. Die Crowdhouse AG beobachtet die Marktsituation hier ganz besonders genau, denn viele ihrer Kundinnen und Kunden nutzen die Möglichkeit, ab 150.000 Franken in Miteigentum zu investieren. Lange war der Saron eine interessante Option, um die dafür nötige Liquidität zu erreichen. Das galt insbesondere zu den Hochzeiten der Inflation mit entsprechend hohen Leitzinsen.
Diese Situation hat sich nun bekanntlich geändert und das führt zu einem spannenden Phänomen. Waren die Banken früher bestrebt, Geld zu verleihen, ist nun die Nachfrage ihrerseits nach Kapital wieder höher. Das zeigt sich zum Beispiel daran, dass zum Teil zumindest kurzfristig hohe Zinsen gezahlt werden, wenn Neukunden ein Konto eröffnen. Aus ähnlichen Gründen scheinen die Hypotheken mit fixen Zinsen die Attraktivität des Sarons zu überholen. Viele Anleger werden dies wahrscheinlich nutzen, um länger laufende Kredite für ihre Immobilieninvestition zu nutzen. Gerade in Anbetracht der guten Markt- und Renditeaussichten scheint das finanziell lukrativ zu sein – auch wenn aktuell noch keine Eile bestehen dürfte, sich vom Saron abzuwenden.
Bestandsbauten als spannende Möglichkeit für kleine und mittlere Investoren
So viel zu den Zahlen. Mindestens so interessant ist jedoch auch die Frage, wie die Immobilien der Zukunft aussehen werden. Wird es – gestützt von Vorreitern wie der Crowdhouse
– einen Boom an Mehrfamilienhäusern nach modernstem Standard geben? Sicher wird das ein Teil der Zukunftsvision sein. Doch es gibt auch jenseits häufig teurer Neubauprojekte spannende Investitionsmöglichkeiten.
Robert Plantak verweist hier insbesondere auf mögliche Portfoliobereinigungen grosser Akteure auf dem Immobilienmarkt, zum Beispiel Pensionskassen. Die haben einige Objekte im Bestand, die aktuell vor dem Übergang in den nächsten Nutzungszyklus stehen. Gerade kleinere Anlagen, also unter fünf bis zehn Millionen Franken, sind für die grossen Investoren in der Regel unattraktiv. Konkretes Beispiel: Ein Haus, das noch über eine Ölheizung verfügt, hat einen entsprechenden Sanierungsbedarf.
Solche Immobilien können jedoch äusserst interessant sein, und zwar aus mehreren Gründen. Zum einen für Mieterinnen und Mieter. Bestandsgebäude verfügen häufig über eine gute Bausubstanz und lassen sich weitaus schneller sanieren als Neubauten errichtet werden. So können Bestandsobjekte dazu beitragen, schnell gegen den Wohnungsmangel aktiv zu werden.
Zum anderen sind solche Objekte für Unternehmen wie die Crowdhouse AG lukrativ, da sie ein weitaus agileres Immobilienmanagement besitzen als Grossinvestoren. Dadurch sind Sanierungen häufig flexibler und zu guten Konditionen möglich, während die Kosten für den Erwerb geringer ausfallen. Auch das ist sicher eine spannende Perspektive, welche die nächsten Jahre noch einmal sehr lukrativ machen könnte, wenn es um renditestarke Immobilieninvestments geht.
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